公益社団法人北海道不動産鑑定士協会
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 定期借家権Q&A
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期間満了までの賃料支払義務と礼金・敷金・権利金と賃借権・賃貸権の相続

1.一戸建て住宅を5年の定期借家で貸したとき、5年後に同じ条件で引き続き貸したいとき、借家人は一度明け渡しを(引越して家を出て行く)しなくても良いと思うが。

2.同上の契約で賃貸して、期間中家賃が滞納して借主が家を出て行くと行ったとき、5年分の賃料は請求できるのか。出来るとすれば、定期借家契約書にその事項を書いてないとだめと思うが協会のモデル契約書に書いてあるのでしょうか。

3.礼金・敷金・権利金をもらったとき違反にならないと思うが。

4.賃借権・賃貸権は相続されるか。

 
【1項目】
定期借家が期間満了後の再契約の始期が期間満了日の翌日である場合には退去の必要はありません。

【2項目】
特約がなくても中途解約が許される条件は次の通りです。(改正法第38条第5項)
(1)定期借家契約であること
(2)居住用建物賃貸借であること
(3)床面積が200平方メートル未満であること
(4)当該建物を自己の生活の本拠としている賃借人が、やむを得ない事情により自己の生活の本拠として使用することが困難になったこと
従って、設問の一戸建住宅が200平方メートル未満で上記の各条件が満たされる場合、賃借人が解約を申し入れた日から1ヶ月を経過すると賃貸借は終了することになります。滞納家賃は請求できますが、残存期間の家賃は請求できません。本項は強行規定ですので契約上に特約がなくても解約は認められます。また、第6項によりこの規定に反する特約は無効となります。一方200平方メートル以上の住宅である場合は、本項の適用は受けません。従って、中途解約の特約がなければ、借家人は解約することが出来ません。そもそも期間の定めのある賃貸借については、当事者が中途解約をすることが出来る旨の特約をしない限り、期間満了前に一方的に契約を解約することが出来ないのが原則です。(民法第618条)
本条項は定期借家契約で上記条件を満たす場合に限り、特約がなくても借家人の中途解約を認めています。
尚、本条項の規定の適用がない場合であっても、借家人に中途解約権を認める特約があれば、借家人からの一方的解約が可能であることは旧法下での期間の定めのある借家契約と同様です。一般的には借家人からの中途解約条項を加えているのがほとんどで、定期借家の場合も建設省作成の標準契約書に借家人からの中途解約を認める条項が入ってます。尚、中途解約を認めない場合、借家人は期間満了までの賃料支払義務を負うことになりますが、この残存期間の支払義務については、残存期間が長期で過大となる場合、公序良俗との関係で問題があるとの指摘があります。今後の運用や裁判例の積み重ねを待たなければならず難しい問題を含んでいるといえます。

【3項目】
礼金・敷金・権利金については規定はありません。これらの取引慣行も一部変わると予想されます。

【4項目】
建物所有を目的とした土地賃借権は相続の対象となりますが、建物の賃借権は相続の対象とはなりません。
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