公益社団法人北海道不動産鑑定士協会
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 定期借家権Q&A
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定期借家権と契約時説明事項
1.「店子不利」という定期借家権ですが、定期借家権付賃貸住宅の入居募集に際し、普通借家権の賃貸住宅の方が人気が出て、事業が立ち行かなくなる可能性が高いのではないでしょうか。

2.相続対策としてもっと活用できるように、普通借家権並みの相続評価の軽減を受けることが出来るようにならないのでしょうか。

3.契約時の説明義務ですが、書面的に最低限説明しなければならない事項は。(或いは、説明した方が良い事項は。)

4.もし、管理・運営を委託している業者が倒産した場合の下支えをする機関・団体はあるのですか。
 
【1項目】
確かに賃借人の側から見れば、定期借家権は不利な部分が多く、そこだけを見ると普通借家を希望するケースがあり得ると思われます。特にもとより供給されていた従来型の共同住宅の場合には競合も多く定期借家が嫌われる可能性はあります。 しかし、法の趣旨は良質な賃貸住宅の供給促進にあります。既存の賃貸住宅には少ない、広くて良質な賃貸住宅を供給する場合は、そもそも供給自体が少ないのですから普通借家との競合は起こりづらいと考えられます。事業採算の面ではむしろ家賃設定とこのような良質な賃貸住宅の需要がどれほどあるか、という問題があるだけだと思います。

【2項目】
借家権に係る税務の取扱いについて、定期借家権が創設されたことによって普通借家権と異なる取扱いがなされるか否かは現在のところ明らかではありません。今のところは普通借家権と同等に相続評価が軽減されます。但し、今後定期借家権については、相続税上の借家権割合が引き下げられる可能性はあります。

【3項目】
借家人に定期借家契約であることを十分説明するためには、家主において、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を明らかにした書面を交付する必要があります。このためには、第26条・第28条の規定にかかわらず契約の更新がないこと、及び期間の満了により賃貸借が終了することに加え、次の事項を記載することが望ましいと考えられています。
1.日付
2.家主氏名
3.代理人を選任する場合は、代理人氏名
4.定期借家契約の骨子(対象建物・契約期間(始期及び終期))等
5.説明を受けたことを確認する借主の署名
説明とは書面を交付した上での口頭による説明をいいますが、家主は同席せず仲介業者が家主の代理人として契約内容を説明する場合もあり得ます。その場合、業者が仲介者として本項による事前説明を行っても有効とはなりません。代理であるか仲介者であるかは、混乱を招く可能性がありますので十分留意が必要です。

【4項目】
今のところそのような機関・団体はありません。法律第4条において国及び地方公共団体が賃貸住宅等に関する情報提供・相談等の体制の整備に努めることが定められていますので、今後整備されることが期待されています。
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