公益社団法人北海道不動産鑑定士協会
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 定期借家権Q&A
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契約期間のトラブルと事前説明義務
1.契約期間満了になっても賃借人が退去しないで住み続けた場合の対応は。

2.商業用物件で中途解約された場合、未経過分の賃料を請求回収できるものか。

3.事前説明について
家主 → 管理会社(宅建業者) → 仲介業者 → 客 このようなケースの場合、説明はどの様に行われるべきか

4.20歳未満の学生を当事者とした定期借家契約の事前説明の効力は。
 
【1項目】
契約期間満了によっても賃借人が退去しないで住み続けた場合は、建物明渡し訴訟を提訴するべきでしょう。但し、家主が期間満了に関する通知を行わなかった場合には、家主は借家人に契約の終了を対抗出来ませんので注意して下さい。

【2項目】
事業用定期借家と200平方メートル以上の居住用定期借家の場合で、中途解約権を排除した場合は家主は期間満了までの賃料支払義務を負います。 しかし、この残存期間の支払義務については、残存期間が長期で過大となる場合には公序良俗との関係で問題があるとの指摘があります。今後の運用や裁判例の積み重ねを待たなければならず、難しい問題を含んでいるといえます。

【3項目】
事前説明義務は家主にあります。家主に代わって管理会社が行う場合には、家主から管理会社へ事前説明に係る代理権を与えられる必要があります。仲介業者が仲介人として事前説明を行っても有効とはなりません。質問例では家主が直接客に行うか、家主の代理人であることを明示して管理会社が直接客に説明するのが望ましいと思います。

【4項目】
未成年者の法律行為には法定代理人の同意が必要です。従って、20歳未満の学生に行った事前説明は取消される可能性があります。法定代理人と本人の両方に説明を行うのが最も安全な方法でしょう。
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